Démolir et remettre à neuf un bâtiment engagent toutes deux des travaux conséquents. Dans l’un ou l’autre des cas, la décision n’est pas simple à prendre, puisqu’il faut prendre en compte plusieurs facteurs : l’état général du bâtiment, la durabilité de l’ouvrage ou encore les enjeux commerciaux.
Facteur n°1 : l’état général du bâtiment
Faut-il démolir ou remettre à neuf ? La réponse à cette question dépend en premier lieu de l’état général du bâtiment. Celui-ci est déterminé à la suite d’un diagnostic complet qui tiendra compte de :
- l’âge du bâtiment, surtout pour la mise aux normes ;
- l’emplacement géographique du bâtiment ;
- la flexibilité adaptative de la construction ;
- les risques intrinsèques au bâtiment dans son état actuel.
Quand démolir ?
Une démolition peut apparaître comme la solution idéale dès lors que le diagnostic complet fournit assez d’informations pour une prise de décision éclairée. Il est préférable de démolir à partir du moment où :
- les informations sur le bâtiment de manière générale et sur les matériaux de construction en particulier sont insuffisantes pour rénover ;
- la sécurité de la structure du bâtiment est compromise et ne peut être résolue par une rénovation ;
- la structure du bâtiment n’est pas suffisamment rigide pour une zone sujette à des tremblements de terre.
Quand rénover ?
La piste de la rénovation s’impose systématiquement dans les cas où :
- les risques de sécurité des ouvriers ou du voisinage sont trop élevés pour envisager une démolition ;
- la réalisation d’enquêtes et de tests nécessaires à une démolition est impossible ;
- Le bâtiment ou ses installations ne répondent pas aux normes en vigueur (rénovation énergétique).
Facteur n°2 : la durabilité
Un bâtiment durable est en effet celui qui répond par des normes environnementales et écologiques. La durabilité prend également en compte la capacité du bâtiment à gérer et à traiter les déchets et à garantir la santé des occupants.
Malheureusement, le secteur du bâtiment a un impact significatif sur le changement climatique. C’est d’ailleurs un fait ! La plupart des vieux bâtiments sont de véritables passoires thermiques, alors que d’autres sont minés par des problèmes d’assainissement, des risques de pollutions, d’exposition à l’amiante ou au plomb.
Du fait de leur impact sur le changement climatique, ces bâtiments sont considérés comme peu durables et une démolition ou une rénovation peut être nécessaire, pour permettre aux bâtiments de répondre aux exigences écologiques. Parmi les critères qui permettent de décider s’il faut démolir ou rénover, il y a :
- la valeur sociale du bâtiment ;
- le bien-être des occupants ;
- et aussi les indicateurs de carbone, d’énergie et de coût.
Facteur n°3 : les enjeux commerciaux
Un bâtiment présente un enjeu commercial considérable dès lors qu’il fait partie du parc immobilier locatif. Que ça soit pour la location résidentielle, la location commerciale, la location industrielle ou la location bureautique, les promoteurs immobiliers sont par ailleurs en quête de rentabilité.
Investir dans l’immobilier devient rentable dès lors que le gain attendu de la location du bien est conséquent par rapport à l’investissement réalisé. Or, pour que le gain soit conséquent, le bien doit répondre non seulement aux exigences du marché immobilier, mais aussi à celui des locataires.
C’est à ce niveau qu’intervient la question du choix entre démolir ou remettre à neuf, notamment lorsque l’investissement est réalisé dans l’immobilier ancien. Vous devez pouvoir évaluer ce qui est le rentable entre démolir et reconstruire le bâtiment et le rénover simplement.
Prenez le temps d’évaluer ce qui vous rapporte le plus et si l’investissement que requiert les travaux, dans les deux cas, peut être facilement amorti grâce aux gains à réaliser à travers la location.
